不動産や事業の評価にインカム・アプローチ。 インカム・アプローチの適用

インカム・アプローチは、プロパティ値の評価法の全体の組み合わせであり、決意のコストは、将来的に期待されている経済的利益の変換によって作られた組織、事業自体のプロパティ。 このアプローチの理論的基礎は非常に説得力があります。 投資価値は、投資のリスク度を反映したものである収益率、で割り引かれ、現時点で将来の給付の値です。

これは、同様に彼のビジネスは、プラスのリターンを生成提供されているように、合理的かつオブジェクト既存事業の財産の生産と販売に使用される任意のに適しています。 事業への投資のリスクの大きさを推定によって実証された 割引率。 経済用語で、今やリスク投資対象の匹敵するレベルで投下資本に投資家が必要な収益率を意味し、あるいはそれが評価時の同程度のリスクで代替投資の収益率である役割の中で。

特長

リターンと利潤率 - コストのすべての重要な決定を評価する必要があるため、実際にはインカム・アプローチの適用は、非常に困難な作業です。 これらの技術を使用している企業を評価する際には、個々のメンバーによって作成された利益、コストとリスクに直接影響を持っている会社の売上高のコストを含む主要な要素は、すべての徹底的な分析を行うことを確認する必要があります。

インカム・アプローチ のビジネスを大切には かなり頻繁に使用されています。 例えば、買収又は合併の場合には、この方法は、コストや市場のはるかに頻繁に使用されます。 添付ファイルのバイヤー資本は現在、彼らは一定のリスクによって特徴付けられるよう、保証と考えることができない正味キャッシュ・フローは、将来的に受信することを期待、で作られています。 市場ベースのアプローチを使用するため、その中で価値のこれらの重要な決定要因を評価するためのインカム・アプローチは、一般的に考慮し、将来を取ることなく、株価収益率、または遡及期間のためのいくつかの他の同様の所得の倍数が必要です。

市場倍率特性など不安などの特性、及び将来の収益および割引率の予測にインカム・アプローチを使用しての条件の下で達成することができ、同じケアを提供するために失敗してください。 たとえば、年のために使用されている「株価収益」の割合は、適切に将来の予想される変更を反映することはできません。 適切な 係数の使用は 、投資家の一般的な嗜好を発揮する機会を提供し、彼らはしばしばベンダーや業界筋を引用します。

の使用

分析や保護の必要性、および作成された計画、予測、基本的な文章の財務的影響の変化と発展をするために強制的に、同社の予算、に関する情報で。 事業の評価にインカム・アプローチを使用すると、収益成長の結果として、吸収の一定のメリットがあるかどうかに関係するすべての前提条件を測定コストの削減、プロセス改善やコストスモールキャップを減らすことができます。 このアプローチでは、すべてを測定し、議論することが可能です。 加えて、期待される利益の開始時間を決定すること、ならびに利点の動きは、より遠い将来であるように、程度に企業のコストを削減する過程を示すために使用することができます。

インカム・アプローチを使用すると、買い手と売り手の両方のために公正な企業の市場価値、ならびに1つのまたは複数の戦略的なバイヤーのためにその投資価値を決定するための機会を提供します。 この違いが明確に十分に表示されている場合は、買い手と売り手が簡単に相乗効果から利益を特定し、有益な解決策を取ることができます。

ビジネスを大切にインカム・アプローチを使用するときは、計算コストが直接行動の過程で使用されているすべてのプロパティのコストで構成されていることを心に留めておく必要があります。 アプローチの一環として、推定するためのいくつかの方法がありますが、最も注目されています。 時価総額と割引キャッシュ・フロー：特に、これらの方法が適用インカム・アプローチをしています。 あなたは、より詳細にそれらを表示することができます。

方法

現金の総額の方法を使用して企業の特性電位によって生成されたキャッシュ・フローに応じて、総企業価値が検出されて流れます。 キャッシュ・フロー 全体としてビジネスや企業は、 -請求期間における資金のすべての流入と流出の差です。 通常、1年の計算期間に使用されます。 技術を採用資本化率のために全体の流量を分割して現在価値にお金の予想フローの代表レベルを変換することです。 この場合には、いくつかの調整と適切な収益源、。

大文字のキャッシュフローの絶対値を決定する（税引き後に計算）の純利益に加えてキャッシュフローの非現金費用を計算するために使用される従来の方法を使用します。 この計算方法は、ほかに必要な設備投資や資本の補充の必要性として記録されているフリーキャッシュフローの計算と比較して、より単純化されたと考えることができ、交渉です。

キャッシュ・フローを割り引きます

この方法は、基本的に唯一の企業自体によって生成される予想キャッシュ・フローに基づいています。 それ間の特性の違いは、コストが代表レベルのキャッシュフローを決定するスコア算出のために必要とするという事実にあります。 先進国ではこの方法は、見通しの全てを説明するために使用することができるという事実に最も広く使用されました。 キャッシュ・フローは、合計にほぼ等しいである 当期純利益の 減価償却、正味運転資本金及び資本的支出投資の減算ゲインを提供します。

割引キャッシュ・フロー法を使用するために、以下の条件：

• 私たちは、企業の開発について話している、つまり、将来のキャッシュ・フローは、現在の異なるレベルになると信じる理由があります。
• ビジネスや商業用不動産を使用して、将来のキャッシュ・フローの意味のある評価のための余地があります。
• オブジェクトは、完全または部分的なステップを構築することです。
• Enterpriseは、主要な複合用途商業的価値です。

割引キャッシュ・フロー法による財産評価にインカム・アプローチが最適ですが、その使用は非常に面倒です。 この方法の適用なしには不可能を生産することを推定値があります。 これらは、その後の評価と投資プロジェクトの開発が含まれています。

割引の方法の利点

あなたが割引方法を通して、不動産や事業の評価にインカム・アプローチを実践している場合、主な利点のいくつかを識別することが可能です。 まず、我々は、ビジネスの将来の利益が直接自分の貫通電流を間接的にしか予測利益に反映され、アカウントにのみ、その後の販売と製品の生産のための予想される運用コスト、および生産と貿易能力の維持・拡大に伴う将来の投資を取るかについて話しているすべての減価償却費。

注意事項

投資計算の指標として損益の欠如とインカム・アプローチの評価は、利益は会計報告の指標であるという事実のために調整した後に行うので、運転中に重要な操作にさらされています。

割引キャッシュ・フロー法は、モデルの三つのグループで構成されています。

• 割引後の配当;
• 残りの収入;
• 割引キャッシュ・フロー。

キャッシュフローなどのモデル配当割引証明書に従って、市販のアプローチを練習している場合、株式の支払いを適用します。 モデルは、企業の資産の価値を特定し、評価するための国際的慣行にかなり一般的であるという事実にもかかわらず、それは欠点をたくさん持っています。 無剰余金の会計の学位を持つモデルで。 個々の企業だけでなく、国全体のためだけでなく、配当政策の違いが、あります。 この方法では、利益をしていない企業で使用することはできません。 このモデルは、少数株式の価値の計算に最適です。

残余所得モデル

残留モデルアプローチによる推定にインカム・アプローチは、キャッシュフローの尺度として残りの収入の値が利益の間、会社またはその株式の購入時株主が予測された利益の大きさに違いすなわち、使用されることを前提としています。 企業価値をモデルに適切な仮定に基づいて計算した場合には、和に等しくなります簿価のこの後に残りの収入の予想額の現在価値を持ちます。 このモデルは、財務諸表に表示されているデータの品質に大きな感度を示しています。 ロシアの条件のために、このような情報の妥当性は、重大な疑いを受けています。

株主にとっての利点

当然のことながら、株主や事実に特定の歴史だけでなく、配当金の支払いを持っている会社の株主は、自分の会社のコストを計算するために割引モデルを活用することができます。 最も適切な方法は、フリー・キャッシュ・フローを割引くことにより、不動産やビジネスモデルの評価にインカム・アプローチを使用することです彼らのためになるような状況は、このセクターの企業の株主はまれ少数派ということです。 このシステムでは、キーは、現金割引率や投資の期待収益でご利用いただけます。 このモデルの最大の問題は、予想フリーキャッシュフローの精度だけでなく、割引率の十分な定義です。

私たちは、インカム・アプローチを適用する場合は、の定義は、事業からの期待収益として割引キャッシュ・フロー法を用いて、上記与えられた、口座に現金利益の必要な再投資した後、循環から引き出すことができる投影資金の流れを、取ります。 キャッシュ・フローの指標として、企業、及びその減価償却方針に採用した会計システムに依存しません。 インフローとアウトフロー - この場合は、アカウントに任意のキャッシュ・フローを取るようにしてください。 現金を割り引くために、金融感の評価は、これらのプロセスの結果として、彼は今ではないビジネスで自分のお金を入れた状態で、そして何で、キャッシュフローの受領時に投資家に利用されている金額に彼らの削減であるようなものですその他の投資資産公共性、例えば、流動性、セキュリティや銀行預金 - どのような。

さらなる技術

インカム・アプローチ、先に説明したの例は、最近少なくを使用し、現在の評価の最も一般的な方法となっています。 これは、様々な資産の評価に使用し、ストック・オプションの主な特徴を分離どんな資産がオプションとしてこれを評価するために許可されなければならない彼のアイデアのための基礎として機能しています。 現時点では、インカム・アプローチの拒絶は、ほとんどの場合、オプション価格決定モデル（それぞれ、ブラック・ショールズ）の賛成で行われます。

このようなシステムは、それが使用されている、それは大きな損失で作業する場合には、企業または企業の株式の合計値の評価を可能にします。 このモデルは、企業の自己資本のコストも債務の公称サイズ以下の企業のコスト削減ならば、ゼロではない理由をさらに説明することを意図しています。 でも、このような利点と、現時点ではロシア企業の評価のためにブラック - ショールズ・モデルは、より理論があることに留意されたいです。 このモデルは国内事業に適用することができないため、先の主な問題は、 - それは緊急に必要とされているモデルパラメータ、のためのいくつかの証拠が存在しないことです。

調査結果

所得事業評価へのアプローチや不動産はそれほど頻繁に使用され始めたが、これは多くの理由のために起こります。 特に、消費者市場での使用に困難があるため、先の不備に関するものです。 まず第一に、それがサービスや製品、原材料の将来のコストだけでなく、複雑な入力指標の残りの予測をすることがいかに困難に注意すべきです。 この場合、我々はいくつかの主観的な専門家の評価について話すことができます。 また、問題は、ロシア企業に低犯罪検出情報であり、それは正しい計算とブラック - ショールズ方程式に重要だからです。 これは、企業による大幅に低い企業文化です。

現在、大規模パッケージ、人々の小さな円の手に集中し、比率を含む株式の膨大な数、 少数株主 のシェアが非常に低い場合、株式資本のごくわずかであり、小さな不動産所有者、。 これは、多くの企業は、単にすべての情報を開示することに興味はないことが判明します。 したがって、ロシアの産業や企業の大多数に関して、インカム・アプローチのはるかに複雑な計算です。 他の条件の下では、そのすべての利点と信頼性を示す、うまく動作します。